Колеги АМУЖН з Управбуд у форматі стрім-інтерв’ю поспілкувалися з головою правління Асоціації менеджерів і управителів житловою нерухомістю (АМУЖН), директором ТОВ «Експерт Дім Консалтинг» Михайлом Васютою. Перед вами – перший матеріал, в якому Михайло розповідає про важливість конкуренції на ринку управління житлом та різні формати роботи управителів.
Про логіку реформи ЖКГ: чому ринок управління варто було створювати раніше?
Часом я порівнюю житлово-комунальну сферу в Україні та Європі, намагаючись дошукатися причин недосконалості нашої системи. І доходжу тої думки, що на початку 90-х років, коли у нас відбувалася приватизація, ми не думали про спільне майно. Була установка роздати квартири мешканцям, а великі підприємства – олігархам. А про спільне майно, яке є в багатоквартирних будинках, у той час взагалі не думалося. Відповідно, за цих майже 30 років незалежності, це спільне майно, про яке свого часу успішно забули, встигло прийти в жахливий стан. Якщо поглянути на труби від котельні до будинку – то їхній стан іще виглядає більш-менш – звісно, у порівнянні з тим, що діється в підвалах та на горищах у житлових будинках. Абсолютно все в старих будинках – зношено. Наведу приклад. Сьогодні наш інженер поїхав поглянути на стан будинку, який ми приймаємо від ЖЕКу. Їхній сантехнік, показуючи на одну з труб, ледь до неї доторкнувся – і її несподівано прорвало, під тиском почала фонтанувати гаряча вода… І так – на кожному кроці, мало не з кожним старим будинком.
До чого я веду? Якби ще з початку 90-х років був взятий курс на реформування житлово-комунального господарства, а саме – сфери обслуговування багатоквартирних будинків – історія була би зовсім іншою. Щоб бодай якось вирішити жаливу ситуацію, в 2001 році був прийнятий закон “Про ОСББ”, але питання в тому – чи було це рішення своєчасним? Бо аж 2017 році було прийнято абсолютно правильне для України рішення – закон “Про житлово-комунальні послуги”, який дозволив виходити на ринок приватним управителям.
Питання у мене таке – чи правильно було зроблено, коли 2001 року було дозволено створювати об’єднання співвласників, а вже аж зі значним запізненням – виводити на ринок приватних управителів? Тому що зараз ми маємо певний хаос у цій сфері. Озираючись назад, природною є думка, що краще би в 2001 році чи й раніше була демонополізована сфера управління. А як додаток до цього процесу – була би можливість створювати ОСББ.
Чому я так говорю? Тому що ОСББ в Україні зазвичай створюють від відчаю. А головами правлінь стають пересічні громадяни: лікар, юрист, продавець, водій. Тобто люди, які не мають жодного досвіду в управління багатоквартирними будинками. І цим людям – дуже важко. Часто трапляються природні для нефахівців помилки в управлінні будинками, від яких страждають їх мешканці, та й самі будинки. Доходило навіть до того, що через внутрішні конфлікти у будинку колишні голови правлінь мусили виїздити за кордон, продавши тут квартиру.
Про важливість конкуренції на ринку управління житлом
Міським радам дуже складно відмовитися від такого ласого пирога, як управління будинками, що приносить багатьом ділкам при владі додаткові надходження. Тому чимало міських рад ставлять ОСББ палки в колеса, навіть про жодні приватні управляючі компанії мова йти не може. Хоча право на діяльність таких організацій гарантоване законом.
У Львові – інакша ситуація. У нас вже станом на 2015 рік було створено дуже багато ОСББ. І приватні управляючі компанії одразу ж після прийняття закону “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” стали одразу ж виходити на ринок. Тому у Львові їх порівняно багато.
Якщо хтось думає, що у Львові управителю можна отак просто прийти до мешканців будинку і загітувати їх до створення ОСББ – то нічого подібного! Разом зі створенням ОСББ в загальних зборах щодо обрання управителя братиме участь декілька таких самих організацій, як і у вас. Я з цим стикаюся кожного разу. Ці організації приводять самі співвласники, адже вони впевнені – має бути конкурс, має бути змагання за краще співвідношення ціни та якості. Співвласники нам заявляють: має бути конкурс на управителя, має бути конкуренція. Якщо ви не справлятиметесь – ми вас одразу поміняємо.
Зараз законодавство передбачає, що головою правління ОСББ може бути не лише хтось із співвласників, але й зовнішній менеджер, найнята особа. Наприклад – я є головою правління ОСББ у будинку, де я не проживаю. І при чому – не одного такого будинку. Члени правління, до речі, також можуть бути найнятими. А от ревізійна комісія складається зі співвласників їхніх будинків.
Про конкурентні переваги управляючих компаній
Якщо говорити чисто про управляючі компанії, то вони також між собою жорстко конкурують. І найчастіше така конкуренція відбувається щодо ціни питання – скільки співвласники будуть їм платити за 1 квадратний метр.
Однак вже на другому етапі починається конкуренція щодо якості послуг. Я знаю випадки, коли управителі сприяли утепленню будинків, якими управляли, і розраховували, що навколишні будинки будуть до них приєднуватися. Але нічого подібного не сталося.
Щоби здобути авторитет і повагу співвласників будинків потрібні роки! Це має бути авторитетний голова правління ОСББ, який розширює свою діяльність на сусідні будинки, або управляюча компанія, яка роками демонструє якість роботи. Тільки тоді, поглянувши на результати їхньої роботи, співвласники сусідніх будинків можуть змінити свою думку й віддати їм переваги, не дивлячись у першу чергу на вартість послуг.
Про знання та навички управителів, необхідні в роботі
Слід усвідомити, що пересічні співвласники не хочуть задумуватися щодо того, хто управляє їхнім будинком: ОСББ, комунальний ЖЕК, управляюча компанія, менеджер будинку чи хтось іще інший. Багато хто навіть і близько не знає, як розшифровується абревіатура “ОСББ”. Людям головне, щоб не було занадто дорого платити за комуналку, а послуги надавалися. І тому голова ОСББ чи управитель мають бути готовими пояснювати людям такі елементарні речі. Бути психологами.
Вони мають урівноважувати інтереси різних груп, які живуть у будинку, по суті – бути політиками. Управитель або голова ОСББ має знати ціну питання за ті або інші послуги, за ремонти, за обладнання – і торгуватися до останнього, відстоюючи інтереси будинку. Тобто бути економістами, або по-простому – продавцями.
Про різні форми роботи управителя з багатоквартирними будинками
Зараз у мене в управлінні – близько 20 будинків. Чому цифра приблизна? Адже часто додаються нові будинки, з деякими – ми в процесі домовленостей. Є навіть такі, які прийняли рішення щодо виходу з-під нашого управління.
У нас є різні форми співпраці з будинками: для кожної цільової аудиторії, для кожного будинку в нас є своя пропозиція. Спершу я надавав послуги як підприємець. То були організаційні послуги, інформаційно-консультаційні послуги щодо управління тощо. З часом, на другому етапі нашого розвитку, виникла Асоціація ОСББ. Ми дійшли до того, що одному будинку складно утримувати власного бухгалтера, сантехніка, двірника. Тобто на декілька будинків, які знаходяться поряд, можна мати спільний персонал. Ми створили Асоціацію ОСББ – неприбуткову організацію “Асоціація “Рясне”. Тоді ОСББ платили в Асоціацію спільні внески на утримання персоналу: утримували бухгалтерію, юриста, технічний персонал.
Але з часом наших послуг стали потребувати у львівських новобудовах. Наше місто дуже активно розбудовується, а комунальні ЖЕКи не брали в обслуговування новобудови. Їх мали би обслуговувати приватні компанії. І в цей час ми створили управляючу компанію – ТзОВ “Експерт Дім Консалтинг”. З цією управляючою компанією ми пропонували послуги новобудовам, укладали зі співвласниками договори, брали участь у загальних зборах і так далі. Зараз компанія управляє цілою низкою львівських новобудов. Ми мало не першими у Львові зрозуміли процес того, як приймати будинок від забудовника – адже процедура дуже сильно відрізняється від того, як приймати будинок від ЖЕКу. Ми навіть навчили декількох забудовників передавати будинки в управління. Ці забудовники навіть були й раді, що мешканці обрали саме нас і що ми можемо правильно прийняти від них будинок, без негативних наслідків. Адже і вони, і ми чудово розуміли, що наскільки би не була якісною новобудова, без грамотного управління та обслуговування вона дуже швидко втратить цю якість.
Про особливості співпраці управителів та ОСББ
Коли йдеться про відносини управителя багатоквартирного будинку та ОСББ, варто розрізняти поняття. З одного боку може бути класична управляюча компанія, яка має договори з кожним співвласником, з кожною квартирою окремо. А от між ОСББ і співвласниками – з кожною квартирою – відносини регулюються згідно зі статутом ОСББ.
Якщо взяти таку модель, що ОСББ повністю передає свій будинок в управління управляючій компанії – такий варіант може бути – тоді загальні збори ОСББ мають прийняти рішення про передачу всіх функцій з управління будинком управляючій компанії. Тоді така компанія збиратиме всі кошти за управління на своєму рахунку. І послуги на управління надаватимуться тоді по типовому договору.
У Львові, однак, найбільше поширена інша модель залучення управителів до співпраці з ОСББ. Управляючі компанії та будинкові менеджери надають ОСББ лише окремі послуги. Згідно постанови Кабміну є 14 видів робіт, які повинен здійснювати управитель. У нас часто ОСББ укладає окремі договори з окремими, різними компаніями на виконання різних видів робіт. Окремо – сантехнічних, окремо – щодо обслуговування електромереж, газових мереж тощо. Це саме стосується і управління будинком. ОСББ укладає окремі договори на ведення бухгалтерії, на ведення певних дрібних юридичних питань, навіть на стягнення заборгованості з боржників. І таких послуг може бути чимало. Скажу більше – у Львові виникають нові компанії саме з прицілом на надання таких окремих послуг для ОСББ. І не лише у Львові – така ситуація зараз актуальна принаймні для всієї Західної України.
Комунальні ЖЕКи зараз відчувають дуже потужну конкуренцію з боку приватних компаній. Бо чому ЖЕКи працювали неякісно? Вони обслуговували дуже велику кількість будинків – 300-400 це була норма. ЖЕКи не давали собі з ними раду. А менші управляючі компанії надають послуги 20-30 будинкам. І тут варто згадати загальновідоме правило бізнесу – чим менша компанія, тим легше їй підтримувати порядок. Тому однозначно має бути демонополізація ринку, рівні умови для всіх управляючих компаній – і тоді можна буде говорити про покращення якості управління.
Про наслідки демонополізації ринку управління житлом
Є в мене такий будинок, який я обслуговую вже понад 5 років. В нас були збори ОСББ в цьому будинку, я відзвітував на них, поговорили щодо планів на майбутнє. І через декілька днів авторитетні члени правління цього ОСББ до мене звернулися з цілком несподіваною пропозицією. Вони визнали, що я якісно надавав послуги цьому будинку, претензій у них до мене загалом не було. Однак… Вони захотіли залучити іншу людину до цього. Для чого? Чисто заради експерименту. Спробувати – як буде з іншим. Тому що зараз вони це можуть зробити, це їм дозволяє закон. Такий стан речей – нормальний, це іще один наслідок демонополізації ринку. Завжди можна змінити управителя на кого завгодно. Не сподобається – або повернутися, або спробувати ще когось. Знайти оптимальний варіант. І це – лише початок реформи. Далі буде ще цікавіше. Конкуренція буде лише загострюватися.