Нещодавно у форматі стрім-інтерв’ю Управбуд поспілкувався з Володимиром Бригілевичем – головою Консультаційно-експертної ради Асоціації менеджерів та управителів житловою нерухомістю. Вони підготували два матеріали на основі цього стріму. Перед вами – другий матеріал, в якому Володимир Бригілевич розповідає про відмінності польського Фонду енергоефективності від українського та про польський досвід, яким іще не пізно скористатися при реформуванні української системи ЖКГ.
Про польський досвід, який зараз варто використати Україні
Що можна зробити зараз Україні, щоб принаймні спробували наздогнати Польщу в ринкових реформах у житловому секторі? Запровадити обов’язкове створення ОСББ? Ми вже цього не можемо, законодавство назад уже не вернеш, тим паче добре вже працює закон “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.
Україні реально варто сконцентруватися на етапі реструктуризації комунальних управляючих компаній у приватні. Однак існує проблема: співвласники не поспішають приймати рішень, а органи місцевого самоврядування не можуть проводити конкурси для визначення управителів без рішення співвласників. Маємо черговий клінч. Я не прихильник відновлення конкурсів – на жаль, тут ми мали й корупційну складову, і загалом це недосконалий механізм. Але треба розуміти, що міста все одно будуть змушені вирішувати ситуацію із управлінням особливо з будинками з бідними співвласниками..
Зараз міста мають не тримати насильно будинку в управлінні комунальними підприємствами, а готуватися до завтрашнього дня. А завтра молоді управителі нової генерації заберуть у них найкращі, найпривабливіші будинки, яким вони запропонують кращий сервіс. А їм залишиться лише старий житловий фонд. І доведеться мати з цим справу, й над цим варто думати вже зараз.
Про особливості роботи польського Фонду енергоефективності
Польська система співфінансування енергоефективних заходів у житловому фонді, попри подібну логіку, в деталях відрізнялася від української. По-перше, там був створений спеціальний банк, який видавав кредити на термомодернізацію під 6-8%. Але це – чи не єдина перевага польської системи з точки зору споживачів. По-друге, місцевий Фонд енергоефективності Польщі давав лише 25% компенсації по кредиту від виконаних робіт та матеріалів – і порівняйте з українським варіантом, де компенсація складає до 70%.
І по-третє, на початках термомодернізації (в кінці 90-х років), банки для видачі кредитів на енергоефективні заходи нерідко очікували від поляків певну заставу – одна ситуація була виправлена вже невдовзі, на початку 2000-х років.
Саме тому термомодернізація в них ішла досить туго – лише по декілька сотень будинків у перші роки. Після створення тамтешнього Фонду енергоефективності, а це початок 2000 ситуація суттєво змінилась. ОСББ зобов’язані відкрити рахунок у банку кредиторі і створити накопичувальний ремонтний рахунок і підтримувати на ньому відповідний баланс коштів для забезпечення кредиту.
Тобто в Україні реально значно кращі умови для термомодернізації багатоквартирних будинків, ніж вони були в Польщі. Так, у нас високі відсотки по кредитам – але якщо враховувати усі фактори, на які в нас чомусь здебільшого заплющують очі – то наші умови виявляться значно вигіднішими. А якщо взяти до уваги додаткові фактори – такі як місцеві програми підтримки енергоефективності наприклад – то відсотки взагалі не виглядають такою вже великою проблемою.
Про те, чому в Польщі немає інституції проєктних менеджерів, яка впроваджується в Україні
Вже на момент початку роботи місцевого польського Фонду енергоефективності була настільки велика конкуренція між управителями у Польщі, що вони самі пропонували співвласникам проводити роботи щодо підготовки термомодернізації. Вони не стягували за такі послуги ніякої додаткової платні. Однак відповідальність за всі роботи там ніс будівельний інспектор, з яким заключався відповідний договір. І от йому потрібно було платити.
В Україні ж, на противагу такій схемі, ми маємо створення інституції проєктних менеджерів. Тобто, по суті, наші управителі отримують додаткове джерело прибутків на будинках з ОСББ, якщо надаватимуть їм послуги підготовки енергоефективних заходів.
Про польські особливості енергомодернізації багатоквартирних будинків
У Польщі соціальне житло та комунальні будинки майже не енергомодернізовані. Це те, яке не має приватних власників, а здається в оренду для не надто соціально активних та фінансово спроможних людей.
Іще один цікавий факт – в Польщі ЖБК провели більше енергомодернізацій своїх будинків, ніж ОСББ. Будинки польських ОСББ модернізовані на 60% в цілому. Однак польські ЖБК термомодернізовані десь на 80-90%, якщо судити по кількості термомодернізованих будинків у Кракові та екстраполювати цю цифру на всю країну. Така ситуація виникла і завдяки тому, що польські ЖБК мали дотації на термомодернізацію на початку 2000-х років. Польські ОСББ мусять приймати рішення на зборах, тож із цим виникають такі ж проблеми, як і в нас. А от у ЖБК приймає рішення правління і кредитна угода підписується з юридичною особою. Тут є різні випадки, в залежності від банку. ЖБК для гарантій повернення кредитів може створювати окремий ремонтний фонд, або під заставу надає майно житлового кооперативу, таке як орендні площі абощо. Саме цим експерти пояснюють такий високий відсоток термомодернізації будинків ЖБК, попри деякі закиди щодо непрозорості механізмів реалізації заходів термомодернізації у ЖБК, що лунають у суспільстві.
Цікава ситуація, коли в будинку, де частина квартир є у власності міста, а частина вже приватизована і співвласники приймають рішення щодо енергомодернізації будинку. В цьому випадку місто, як і приватні власники квартир та нежитлових приміщень, має сплачувати свою частину внеску на енергоефективні заходи до ремонтного фонду. Тобто рішення співвласників тут – як закон. Місто не може саботувати цього підходу. Закон вимагає для всіх однакових умов.
Про різницю у вартості “комуналки” в Україні та Польщі
Тема вартості послуг управителя або ширше – вартості управління будинком – є дуже актуальною в будь-якій країні. Що стосується Польщі, то там вартість як комунальних послуг, так і управління будинками є вищими, ніж аналогічні послуги в Україні. І не варто думати, що поляки завжди були багатими, ніж Українці. В 90-х роках поляки були в набагато гірших умовах, ніж ми. Але там була одна принципова різниця: поляки не забули, що таке приватна власність і яка це перевага та яка відповідальність. І коли вони йшли на приватизацію квартири – вони знали, що за це заплатять і як платитимуть в подальшому. А хто не хотів на себе брати такої відповідальності – той далі жив у орендному житлі.