Управління житловою нерухомістю — досить «молода» сфера послуг, яка досі не заповнена фахівцями згідно з потребами в достатньому обсязі.
Мотивація, досвід та поради управителів, які вже себе успішно зарекомендували, — цінні не лише для початківців чи майбутніх управителів, а й для громадян-співвласників житлової нерухомості.
У липні ми поспілкувалися з двома членами Асоціації та попросили розповісти про себе та свою діяльність з управління.
До вашої уваги перший матеріал, підготований за підсумками розмови з управителем із м. Броди Львівської області, керівником ТзОВ «Бродівська управляюча компанія» (БУК) Віталієм Галандюком.
Про становлення як управителя
У період, коли в житлово-експлуатаційній конторі (ЖЕК) без державного фінансування почали відмовлятися від обслуговування житлового фонду, в Бродах не вистачало управителя. Маючи досвід будівництва будинків, сфера управління була мені близька. Я проаналізував перспективу і, знаючи що буде зовсім непросто, взявся за цю справу.Починали ми свій шлях із вивчення законодавства у сфері управління багатоквартирними будинками та місцевої специфіки житлового фонду. У нашому місті будинки або старі, або дуже старі, а тому потребують значних внесків для ремонтів. Разом з тим, пересічний співвласник будинку в Бродах не може дозволити собі сплачувати великі суми за управління будинком. Саме тому перш за все шукали баланс.
На сьогодні (липень 2020) «Бродівська управляюча компанія» обслуговує 185 будинків різного типу. Серед них — і старі «австрійські» будинки в центрі міста, і радянська забудова у житлових масивах.
Про підхід до управління
Коли до нас звертаються співвласники з будинків, які виявляють бажання співпраці з нашою компанією, першочергово ми роз’яснюємо їм умови нашої співпраці. У нас відсутні певні критерії для прийняття чи відмови прийняти будинок: якщо співвласники погоджуються на запропоновані умови співпраці, ніколи не відмовляємо у наданні послуг.Ми (БУК) надаємо широкий спектр послуг, залежно від потреб кожного будинку. Це — роботи сантехніків, електриків, перевірка димових та вентиляційних каналів, закупівля електроенергії у місцях загального користування, прибирання прибудинкової території та під’їздів, дезінфекція місць загального користування.
Виключенням із загального списку є невеличкі будинки на кілька квартир, які підписали з нами договори лише на певних дві-три послуги.
Про особливості ефективного управління
Найбільш затребувані та першочергові зміни в старих будинках не показові — їх не видно з вулиці. Однак, коли будинок підтоплюють нечистоти чи в ньому загоряються електричні щитки, — стає неважливо, чи пофарбований фасад і лавки перед під’їздом.Основний акцент ми ставимо на те, щоб зробити будинки, якими управляємо, більш енергоощадними. Для цього замінюємо ввідні кабелі та використовуємо лампочки-економки, не менш «популярні» серед мешканців прожектори над під’їздами з технологією день/ніч.
За програмою співфінансування з міською радою у декількох будинках вже виконані або заплановані капітальні ремонти з утеплення фасадів. Зазвичай мешканцям нелегко вдається виплатити власні внески, оскільки такі роботи є недешевими. Однак утеплений будинок дозволяє економити на опаленні протягом десятиліть.
Не менш важливим аспектом життя в будинку, яким часто нехтують, є доступність. Водночас, для хоча б мінімального покращення доступності достатньо провести прості заходи –— наприклад, встановити чи оновити поручні на сходах у підвали. Під час ремонту вхідних груп у під’їздах — обов’язково вимощуємо плавні спуски та підйоми. Таким чином мінімізуємо зусилля мешканців для того, щоб заїхати в будинок з коляскою. Під час заміни вхідних дверей — для покращення доступності плануємо їх максимально широкими.
Про особливості роботи управителя
У роботі з людьми негатив — це частина повсякденної рутини. Часто управитель — це той самий громовідвід, який вимушений прийняти на себе все обурення і розпач мешканця, в якого трапилася аварія, затопили сусіди чи інша критична ситуація.Трапляється, що незадоволені з тих чи інших причин мешканці скаржаться в міську раду чи на гарячу лінію. Звісно, дуже неприємно слухати претензії, які часто супроводжуються криком та образами. Однак ми намагаємося застосовувати лише конструктивний підхід.
На письмові скарги завжди відповідаємо офіційними листами, додаємо акти обстежень, фотофіксацію, інші документи, які обґрунтовують нашу позицію. У живій розмові теж надаємо всі аргументи та підкріплюємо документами. Звісно, не завжди вдається вирішити конфліктну ситуацію позитивно, головне діяти відповідно до законодавства, і тоді не буде причин чогось боятися.
Взагалі управитель мусить бути дуже витривалим. Поки розв’язуєш одні проблеми, завжди з’являються інші. Лише чітке планування і вміння швидко реагувати на зміни дозволяють справитися з викликами, які постають щодня.
Тому, де можливо, ми стараємося діяти на випередження. Наприклад, хоча б частинами замінювати зношені внутрішньобудинкові мережі, не чекаючи затоплення. У разі виникнення аварій — організовуємо роботу так, щоб максимально оперативно усунути проблему.
Останній, але не менш важливий момент: для здійснення ефективного управління житловою нерухомістю ніколи не можна «стояти на місці». Ця сфера вимагає сертифікації, регулярного підвищення кваліфікації, нових знань та підходів. Не менш корисний обмін досвідом з колегами з інших міст та регіонів.
Без постійного власного розвитку майбутня діяльність управителя протягом тривалого періоду — сумнівна. Рано чи пізно мешканці «перейдуть» до іншого, такого, що застосовує певні новації або ж використовує сучасніші підходи чи засоби, про якого чули позитивні відгуки від задоволених мешканців.