У цьому матеріалі ви можете ознайомитися з текстовим варіантом першої частини розмови з Любов’ю Карпенко, у якій ідеться про ключові питання щодо навчання та підвищення кваліфікації голів правлінь ОСББ та управителів.
Про те, кому й навіщо потрібно навчатися ключовим питанням сфери ЖКГ
Я вважаю, що сфера ЖКГ стосується абсолютно всіх наших громадян України. Отримувати важливі для розуміння цієї сфери знання також потрібно всім, починаючи зі співвласників багатоквартирних будинків і аж до депутатів усіх рівнів: від місцевих рад до депутатів Верховної ради. Ця сфера стосується абсолютно всіх.
Навіщо ж треба вчитись? Бо в сфері ЖКГ постійно відбуваються зміни, багато змін, приймають багато нормативних документів, впроваджують багато технічних змін щодо експлуатації, утримання, ремонту наших багатоквартирних будинків.
Я переконана, що це навчання мало розпочатись ще в далеких 90-х роках, коли почався процес приватизації державного житлового фонду. На жаль, коли цей процес розпочався і люди, які жили в багатоквартирних будинках і на той час не мали взагалі ніякої власності, дуже зраділи цьому і відразу почали приватизацію квартир. Але під час оформлення документів людям ніхто не розповідав про закон про приватизацію державного житлового фонду і взагалі ніхто не звертав увагу на статтю 10 цього закону.
У ній ще тоді, на початку 90-х, йшла мова про те, що ставши власником квартири, у нас не тільки з’явилося право розпоряджатись власністю – продавати, дарувати, заповідати, обмінювати, а у цій статті також прописано обов’язки співвласників. Чимало й досі не знає, що приватизувавши квартиру, вони автоматично ставали співвласниками майна загального користування і несли відповідальність за його утримання, ремонт і будинку в цілому.
Задумуватися над цим люди здебільшого почали лише в 2015 році, коли прийняли закон “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку”. Цей закон дав поштовх до зацікавлення правами та обов’язками співвласників. Тож саме у 2015 році був поштовх для зародження ринку у сфері управління житлом та енергомодернізації багатоквартирних будинків. Однак до того було іще декілька важливих рішень – наприкінці 90-х років була перша постанова Кабміну, яка регулювала створення ОСББ, і затверджувала статут. А у 2001 році нарешті було прийнято закон про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку і до нього декілька підзаконних актів, які уже регулювали діяльність ОСББ.
У нас був досвід діяльності ЖБК – житлово-будівельних кооперативів, які за своєю структурою та діяльністю схожі на ОСББ. В тих будинках, де були ЖБК, цей процес ішов простіше, оскільки в ЖБК люди за свої кошти це житло утримували – вносили паї, потім ЖБК брало кредити і протягом 25 років під 3% люди ці паї сплачували. Утримання будинку і прибудинкової території співвласники здійснювали за власні кошти і ніякої допомоги від держави не отримували. Саме тому там були, на мою думку, більш відповідальні співвласники, і ці будинки завжди виглядали охайніше і краще, ніж будинки комунальної власності, які знаходились поряд.
З того періоду, коли почалась приватизація, комунальна власність стала зменшуватись. Але, на жаль, коли йшов процес приватизації, ЖЕКи чи інші організації, на балансі яких перебували будинки, не виконували нормативні документи. Після того, як квартира була приватизована, вони мали списувати з балансу ту частку квартири разом з майном загального користування, чого не було зроблено.
Співвласникам треба вчитись, тому що вони повинні зрозуміти, що ніхто за них не вирішить проблем будинку, не прийме рішення щодо цього питання. Співвласники мають відповідально підходити до прийняття доленосних для будинку рішень. А після того, як рішення прийняте, мають бути ініціативна група або правління, які їх будуть контролювати. А виконувати рішення мають професіонали.
Про те, навіщо потрібно навчатися головам правлінь ОСББ
Навчатись треба й головам правлінь ОСББ. Чому? По-перше, багатоквартирні будинки – як люди. Вони живі, вони різні, незважаючи на те, що вони можуть бути збудовані за одним типом, однак ці будинки працюють в різних умовах. По-друге – коли ми собі купуємо автомобіль, ми вчимось три місяці, здаємо екзамен, потім нам видають права і ще два роки ми їздимо із обмеженою швидкістю. Чому? Тому, що ми маємо набути навички водіння. Десь таке ж правило діє і в будинку ОСББ. Але тут іще більша відповідальність – у автомобілі одна людина за кермом і кілька пасажирів, а в будинку мешкає від 20-30 осіб до 100, 200 і більше мешканців, і ми маємо нести відповідальність за їхню безпеку та за їхнє якісне проживання в цьому будинку.
Голові правління ОСББ треба вчитись навіть у тому випадку, якщо раніше ця особа була керівником якогось підприємства. У нас дуже часто ставали керівниками ЖБК або ОСББ пенсіонери-військовослужбовці (я їх називаю “молоді пенсіонери”), які пройшли школу в армії. Вони знають, що таке дисципліна, але часто не знають технічних, юридичних та інших питань щодо діяльності ОСББ. Тому очевидно, що такі знання та навички потрібно здобути через навчання.
Коли починати вчитися? Якщо у вас створена ініціативна група і ви розпочали процес створення ОСББ – варто розуміти, що за один день ОСББ не створюється. І якщо ви вирішили, що ви хочете щось змінити в будинку, хочете стати як мінімум членом правління, або навіть головою правління ОСББ, то саме з цього моменту треба починати вчитися, розбиратися у цій справі.
Про те, як охочі навчатися можуть знайти нові знання щодо сфери ЖКГ
Сьогодні у вільному доступі є всі закони, які стосуються ОСББ – це все можна знайти в Інтернеті. Більш практичні поради можна отримати в професійних громадських організаціях. Чому до них варто звертатись? Бо там є люди, які багато років працюють у цій сфері, і крім нормативної бази у них є практичний досвід, вони нададуть правильні консультації, можуть дати зразки документів – як треба правильно оформляти протоколи абощо. Такі організації є практично у кожному місті. Як мінімум – в обласних центрах. Це громадські спілки, громадські організації, Асоціації, які об’єднують в своїх лавах ОСББ і ЖБК. З цього треба починати.
Далі – крок за кроком вивчати законодавчу базу, нормативні та інші документи, і набувати досвіду. Сьогодні навчання голів ОСББ ніяким нормативним актом не передбачене. Якщо навчання і сертифікація професійних управителів обов’язкові, про що зазначено в законі “Про житлово-комунальні послуги”, то щодо голів правлінь ОСББ такого обов’язку немає. Саме тому все буде залежати конкретно від особи, яка стала головою і виявила бажання вчитися та стати професіоналом.
Я вважаю, що самоосвіта має бути обов’язковою частиною навчання для голів правлінь ОСББ або ЖБК. Також необхідно, щоб ОСББ та ЖБК були членами професійних Асоціацій, у яких можна проконсультуватися, отримати пораду щодо нагальних питань.
Про те, яким має бути оптимальний голова правління ОСББ
На мою думку це дуже добре, коли в одному дворі поруч стоять будинки, у кожному будинку створюється ОСББ, і одна особа стає в будинку, де вона має власність, головою правління, а в інших будинках стає найманою особою. В ідеалі з часом якщо ця особа стає ФОПом 3-ї групи і може всім цим сусіднім будинкам за договором надавати цю консультаційно-адміністративну послугу і керувати цими будинками та ставати професіоналом, набуваючи досвіду. Тобто це добре, коли серед співвласників знаходиться особа, яка хоче стати головою та бажає зробити управління своєю основною професією.
Утім, на превеликий жаль, часто стається, що особи, які претендують на крісло голови правління ОСББ, не зовсім розуміють, що під час та одразу після створення ОСББ треба дуже багато проблем вирішувати. Будинком треба займатись щодня, і не по одній годині. Я завжди наголошую на цьому – оптимально, щоб головою правління ставав або “молодий пенсіонер”, або ФОП, для якого це стане його основною діяльністю, або особа, яка паралельно займається іншою діяльністю, але в неї є вільний час і вона може займатись в робочий час своїм будинком.
Про те, чому голові правління ОСББ варто отримувати професійні знання
ОСББ сьогодні – це орган прийняття рішень, орган контролю, а управляти в будинках мають професіонали. Це може бути той же голова – фізична особа, яка є співвласником будинку, яка прийняла рішення стати головою, це відповідальна особа. Але мене часто дивує такий факт, коли головами ОСББ стають люди, які ще десь працюють з 8 до 5 або з 9 до 6. І коли ставиш питання – коли ви будете займатись будинком, отримати на нього відповідь неможливо. Щоб займатись будинком професійно треба вирішувати питання саме в робочі години. Будь-які організації – ті, що надають комунальні послуги, органи влади, казначейства, банки, всі установи, що працюють з ОСББ, також працюють з 8 до 5 чи з 9 до 6.
Тому якщо голова правління ОСББ хоче займатись цим професійно, це повинне стати його професією і це буде нормально. Людина буде отримувати заробітну плату, вона буде вчитись, підвищувати свій рівень, тоді дійсно буде відповідальною особою, керівником невеликого суб’єкта господарювання.
Якщо є хоча б один найманий працівник, ОСББ виконує всі вимоги, що обов’язкові до підприємств – нарахування заробітної плати, охорона праці, трудові відносини. З кожним роком це все стає складніше, хоча уряд робить чимало для того, щоб ці всі дії можна було виконувати, не виходячи з будинку. Однак потрібно враховувати той факт, що головами правлінь ОСББ нерідко стають пенсіонери, які навіть не мають вдома комп’ютера, інтернету, або мають, але не вміють ним користуватись на належному рівні. Виникає питання – як така особа буде професіоналом і як вона буде виконувати ті обов’язки, які сьогодні покладаються на голову правління ОСББ? Це іще один аргумент на користь того, що потрібно навчатися.
Про особливості сертифікації управителів та потреби в законодавчих доопрацюваннях ситуації
Управителям необхідно обов’язково навчатись. Вони несуть відповідальність уже не за один будинок, у них в управлінні може бути і 5, і 10, і навіть 100 й більше будинків. Тому підвищення кваліфікації – це обов’язково для управителя. Ще з початку 90-х в Україні раз на три роки працівники ЖЕКів та інших організацій, які займалися обслуговуванням будинків, мали обов’язково пройти підвищення кваліфікації.
Сьогодні нічого не змінилося. Закон зобов’язує управителів проходити навчання і отримувати сертифікат. Хоча мені здається, що тут присутня певна законодавча неврегульованість. Закон каже, що в управляючій компанії, яка надає послугу з управління, має бути хоча б один сертифікований управитель. І я розумію щодо одного сертифікованого управителя, якщо це невелика компанія, і там 5, 10, зрештою – до 20 будинків. Але треба розуміти, що одна фізична особа не зможе багатьма будинками сама опікуватись. Тому я думаю, що з цього приводу будуть внесені зміни і цей обов’язок – пройти навчання і мати сертифікат – буде не для однієї людини на всю компанію незалежно від розмірів. А будуть певні критерії, що регламентуватимуть кількість.
Показовим у цій ситуації я вважаю досвід Польщі. Там у договорі на управління прописуються прізвище, ім’я, по батькові управителя, і в яких саме будинках саме ця особа є управителем. А в Україні буває по-різному: у когось є сертифікат і саме він безпосередньо займається будинко. Але часто буває, що у великій компанії лише директор має сертифікат – звичайно ж, він не буде спілкуватись з мешканцями в повсякденному житті, він має лише якісь години прийому, і не більш того. А працювати з будинком комусь необхідно щодня.
Про важливі складові навчання управителів та голів правлінь ОСББ
Сьогодні не лише голови правлінь ОСББ, але й управителі найбільше страждають через невміння комунікувати зі співвласниками. Вони не вміють спілкуватись з людьми, не знають методів, як людей організувати, як людям донести правильну інформацію, донести свою точку зору. Не знають, як правильно представити компанію, яка хоче прийти в цей будинок, розвивати будинок так, щоб люди повірили в це й далі можна було налагоджувати взаємовигідну співпрацю.
Спілкування зі співвласниками – це найважча робота, яка є в ЖКГ. Найважча, бо треба кожному донести, що треба робити, як робити і скільки це буде коштувати. Люди повинні з цим погодитися, і лише тоді все буде добре. Практика каже про те, що там, де ефективно відбувається комунікація зі співвласниками, там і ОСББ значно краще працює, і такі будинки частіше беруть участь у програмі «Енергодім».
Іще одна проблема, яка потребує вирішення через навчання – ефективне залучення співвласників до прийняття рішень. Адже варто розуміти, що сьогодні більшість співвласників хочуть, щоб була якісна послуга, і вони навіть готові її оплачувати. Водночас, люди не дуже хочуть ходити на збори, не хочуть вникати у справи будинку, адже на це потрібен час. Це здебільшого стосується молодих людей, адже їм треба працювати, заробляти кошти. Це питання потребує вирішення, можливо – через діджиталізацію, але потрібно виробити якийсь підхід.
Важлива складова навчання керівників ОСББ та управителів – енергоефективні заходи. Адже для того, щоб зменшити наші платежі за комунальні послуги, треба модернізувати будинки. А зараз у цьому напрямку все стрімко змінюється, впроваджуються нові матеріали, технології, підходи. Для багатьох ОСББ програма “Енергодім”, на превеликий жаль, досить складна. Щоб взяти в ній участь – треба вчитись.
Однак варто наголосити, що Фонд енергоефективності постійно проводить онлайн-навчання, і я вважаю, що воно необхідне для голів правлінь ОСББ та управителів, які працюють з ОСББ. Водночас, засвоєння програми “Енергодім” потребує дуже багато додаткових витрат часу. Для того, щоб переконати співвласників взяти участь у програмах енергомодернізації, їм потрібно правильно донести – чому саме таким є кошторис, які будуть виконані роботи, як відбуватиметься звітування.
І це стосується не лише енергомодернізації, а й управління загалом. Це навіть прописано в законі – раз на рік управителі мають обов’язково звітувати, раз на рік проводити збори та затверджувати кошторис.
Джерело: Управбуд