олеги АМУЖН з Управбуд у форматі стрім-інтерв’ю поспілкувалися з головою правління Асоціації менеджерів і управителів житловою нерухомістю (АМУЖН), директором ТОВ «Експерт Дім Консалтинг» Михайлом Васютою. Перед вами – другий матеріал, в якому Михайло розповідає про уроки “теплих кредитів” для Фонду енергоефективності та про власний професійний досвід, зокрема – участь в Асоціації менеджерів і управителів житловою нерухомістю.
Про шлях професійного зростання: від студента-юриста до голови профільної Асоціації
Моє професійне зростання в сфері управління житлом розпочалося трохи більше 10 років тому, в 2009-2010 роках. Тоді я – студент старших курсів – працював у команді молодих і амбітних юристів, які займалися правозахисною діяльністю. При чому чимала частка цієї діяльності стосувалася сфери житлово-комунальних послуг.
Через певний час я помітив, що наша робота є дещо рутинною в одному аспекті. Як виявилося, проблеми в багатоквартирних будинках є дуже й дуже типовими, а способи їх вирішення, які ми пропонували, були хоч і ефективними в конкретних випадках, але загалом – точковими. Система не змінювалась, залишаючись найбільшою проблемою. Тоді я вирішив, що мало реагувати на скарги мешканців та допомагати їм точково, а з системними проблемами варто боротися комплексно.
Відтоді наша організація припинила надавати окремі консультації. Натомість ми почали вивчати – які є інші форми, інші системи обслуговування багатоквартирних будинків. Тоді ми їздили на стажування до Польщі, і нам дуже сподобалася система так званих “спільнот мешканьових”. Ми чимало дізналися про їхню діяльність і взялися шукати аналоги в Україні. Ними виявилися об’єднання співвласників багатоквартирних будинків – ОСББ. Відтак, ми почали вже тоді активно розповідати співвласникам, яких не влаштовували комунальні ЖЕКи, що є альтернативна форма управління багатоквартирними будинками – за допомогою ОСББ.
Тоді ми відчули дуже потужний фідбек – до нашої організації стали дуже активно звертатися із проханням допомогти зі створенням ОСББ, з підтримкою діяльності. Тоді ж ми зареєстрували перший в Україні Ресурсний центр для ОСББ. Спершу ми там надавали суто юридичні консультації. З часом – вже допомагали з бухгалтерією, а потім з’явився й технічний персонал, тобто це вже переросло в невелику управляючу компанію.
Варто розуміти, що в період з 2010 по 2020 роки було впроваджено силу-силенну змін у царині ЖКГ – і не лише в законодавстві, на центральному рівні, але й на місцевому. Якщо говорити про Львівську міську раду – то в свідомості чиновників відбулися дуже значні зміни в кращий бік щодо ставлення до ОСББ. Не в останню чергу – завдяки нашій організації, адже ми здійснили велику кількість адвокасі-кампаній, щоб сформувати позитивний імідж для ОСББ, а отже – сприятливі умови для їх функціонування. Зокрема, ми прописали чіткий механізм передачі будинку від ЖЕКу до ОСББ. Через декілька років ми брали активну участь в розробці ухвали – рішення Львівської міської ради – яка регулює передачу земельної ділянки в користування ОСББ. Тепер у нас є чітка процедура, яка регулює такий процес, враховуючи всі нюанси ОСББ. Станом на сьогодні така ухвала успішно працює.
Крім того, ми удосконалили роботу відділів соцзахисту, займалися питаннями пільг та субсидій. Врешті-решт зараз ми бачимо, що Львів – один із лідерів як за кількістю створених ОСББ, так і за темпами розвитку приватних управляючих компаній.
Про досвід розвитку управляючої компанії, яку очолює Михайло Васюта
Наша управляюча компанія вже довго розвивалася, не залучаючи сторонніх ресурсів. Як модель для свого розвитку ми взяли польський досвід. З тою відмінністю, що у Польщі зазвичай управляючі компанії складаються з трьох людей – це директор, бухгалтер та інженер, який при потребі залучає підрядників під конкретні роботи. У нас же штат значно більший.
Звісно, персонал змінюється, умови роботи змінюються, робота потребує від нас зростання. Станом на зараз ми маємо власний вантажний автомобіль, серед персоналу в нас є інженер, є троє технічних працівників, які цілими днями займаються дрібними ремонтами.
Ми усвідомлюємо, що управляюча компанія, яка бере будинки лише в своєму районі, рано чи пізно припиняє свій розвиток. З іншого боку – для Львова затори – це нормальний стан справ, отже дещо страждає оперативність роботи. Але це ті речі, з якими ми наразі приречені миритися.
Про мотивацію до створення Асоціації менеджерів і управителів житловою нерухомістю
У Львові є чимало дуже професійних людей, які займаються обслуговуванням багатоквартирних будинків. Вони приходили до нас до Ресурсного центру ОСББ, радилися з нами щодо фахових питань. Ми розуміли, що вони не є нашими конкурентами, оскільки у Львові 10 тисяч будинків, а таких людей – декілька десятків. І тому на певному етапі ми усвідомили, що потрібно створити певне професійне об’єднання для того, щоб ділитися досвідом, спільно відстоювати інтереси, попереджати можливі помилки в цій непростій сфері. Важливо також було запровадити професійну етику щодо конкуренції. Таким чином було прийнято рішення створити Асоціацію менеджерів і управителів житловою нерухомістю. І тепер якщо на один будинок претендує декілька управителів, які належать до нашої Асоціації, ми сідаємо за круглий стіл і досягаємо консенсусу.
Про те, чим може бути цінний досвід “теплих кредитів” для роботи Фонду енергоефективності
Іще з самого початку планування роботи Фонду енергоефективності, коли лише розпочиналися дискусії щодо особливостей діяльності Фонду, я наголошував, що варто враховувати досвід “теплих кредитів”. Чому? ОСББ простіше й зрозуміліше починати роботи із дрібніших проєктів. Встановити лічильник на один рік, замінити вікна на другий рік, полатати дах на третій і так далі. “Теплі кредити” давали таку змогу – це були повільні зміни, але до них краще ставилися співвласники. Що стосується Фонду, то він від початку був “заточений” під комплексну термомодернізацію будинку.
Не те щоби люди були проти комплексних проєктів. Однак треба розуміти, що коштів на них багатьом ОСББ бракує. Є дуже багато співвласників, які відмовляють собі в елементарному для того, щоб сплачувати за комунальні послуги. Особливо ця ситуація загострюється в період карантину.
До чого я веду? Енергомодернізацію варто робити поступово, адже комплексні проєкти багато хто не зможе потягнути. Фонд енергоефективності, слід сказати, спершу саме на такому підході наполягав, але зараз відбулися певні зміни до програми “Енергодім”, які роблять можливими такі поступові виплати.
Про застереження щодо роботи проєктних менеджерів, які варто врахувати Фонду
Я хочу вступити до школи проєктних менеджерів. Планую зайнятися цими питаннями вже на днях. Це дуже цікава ініціатива, потрібна для того, щоб полегшити життя ОСББ. Але, як завжди, без певних застережень не обійшлося.
У мене є певні сумніви щодо того, наскільки охоче співвласники платитимуть за їхні консультації. Адже в нас є таке ставлення до голови правління ОСББ – що він має й довідки видавати саме тоді, коли хоче співвласник, і трубу прочистити, і вікно засклити, і тонни законодавства вивчити. Тобто може так статися, що співвласники вимагатимуть в тому всьому розібратися голів правлінь, а не наймати окремих спеціалістів. Тому тут потрібна практика – треба пробувати пропонувати такі послуги ОСББ, дивитися на реакцію, може щось коригувати в самому підході.
З іншого боку, на самих проєктних менеджерах – велика відповідальність. Важливо, щоби самі проєктні менеджери мали відповідний досвід, довіру з боку як ОСББ, так і Фонду. Інакше якщо щось піде не так – вони можуть погіршити імідж Фонду енергоефективності в очах спільноти ОСББ. Тут дуже важливо залучати професіоналів, які вміють планувати, бачать всю послідовність кроків, які варто зробити. Готові до психологічного навантаження, до певних технічних питань, до спілкування зі співвласниками.
Іще один нюанс – голова правління ОСББ не може бути проєктним менеджером для свого будинку. Тобто мені, як голові ОСББ, впевненому в своєму професіоналізмі, потрібно шукати іншого проєктного менеджера, довіритися йому, та ще й стимулювати співвласників платити йому гроші. Або можу зробити все сам – але не отримаю за цю значну роботу жодних коштів. Чи захочуть на таке піти голови правління? Це покаже лише практика, лише практика може розвіяти всі застереження та допомогти Фонду енергоефективності далі поліпшуватися.
Про те, як варто реагувати на людей, які протидіють роботі ОСББ
В будинку, де я є головою правління ОСББ іще кілька років тому ми брали
“теплий кредит” для того, щоб замінити вікна на енергоефективні. Наче всі співвласники були “за”, але одна жінка вийшла на середину приміщення, де відбувалися збори, і поставила питання руба: “Нащо вам ті вікна? Хай слюсар щось там засклить – і будуть як нові”. І такі люди, які опираються будь-яким змінам, є у кожному будинку. Вони не розуміють цінності змін. З одного боку, нам, людям із сучасною психологією, дуже складно зрозуміти – як взагалі так можна ставитися до спільного майна? А з іншого боку варто зрозуміти: таких людей – одиниці. Просто їх зазвичай найкраще чути, вони – найгучніші. Однак це не значить, що вони – праві й що на них немає протидії у вигляді розумної більшості.
Про переваги та недоліки створення одного ОСББ в декількох будинках
В мене на обслуговуванні є два будинки, в яких створено одне ОСББ. Це цікавий досвід, який може стати комусь у пригоді. В чому особливість такого ОСББ? У нього є два рахунки, тобто кожен будинок має власний рахунок і отримує кошти від співвласників на окремий рахунок. Якщо є потреба в цих коштах, наприклад, на заміну кранів у будинку – тоді кошти знімаються саме з того рахунку, який належить цьому будинку. Крім того, облік ведеться по кожному окремому будинку.
Якщо голова правління ОСББ має на одне об’єднання співвласників два будинки, треба бути готовим до того, що така людина завжди в свій бік вислуховуватиме звинувачення, що вона робить більше для іншого будинку. Зазвичай для того, в якому проживає. І тут є спокуса, що для того будинку, де вона не живе, така людина робитиме більше, ніж для “свого”, щоб не мати негативу.
Крім того, є багато технічних нюансів. Це і оформлення земельної ділянки: вона оформлена на 2 будинки, і це потягне труднощі, якщо одне з ОСББ вирішить від’єднатися. Це і облік тепла – якщо зараз стоїть лічильник на 2 будинки, то в разі від’єднання потрібно буде встановити новий лічильник, а це не лише гроші, але й купа паперової тяганини. Тому тут є дуже багато нюансів, але вони стануть актуальними в разі від’єднання.
Але є й свої безумовні переваги. Наприклад, якщо будинки мають спільний двір – то можна вдвічі дешевше зробити спільний дитмайданчик, скинувшись двома будинками. Замінити спільну каналізацію, обгородити, встановити камери тощо. Тобто все, що стосується спільного між будинками – це чудовий варіант. Але при роз’єднанні виникнуть проблеми.