Пропонуємо вашій увазі інтерв’ю із Мар’яною Губицькою – директоркою ТОВ “Тепле житло”, головою правління ГО «Рада голів Осбб м. Трускавець» та 2-х ОСББ у Трускавці. Мар’яна Губицька своїм досвідом доводить – швидка та успішна кар’єра у сфері управління житлом – цілком досяжна мета. В цьому інтерв’ю вона не лише поділилася в “Управбудом” своїм досвідом та планами, але й розповіла про власне бачення розвитку галузі.
Управбуд: Нам би дуже хотілося почути вашу історію – яким чином склалося так, що спершу ви надавали послуги 5 ОСББ у вашому місті, а потім за короткий період зробили карколомну кар’єру, судячи з цих цифр?
Дійсно я почала свою співпрацю лише з 5 ОСББ, але був також мій досвід з попередньої роботи – колись я працювала заступником керівника комунального підприємства і в свій час передавала будинки на баланс об’єднанням співвласників. Певний досвід у мене вже був у сфері утримання будинків, бо працювала певний час в так званому ЖЕКу.
Свого часу сталося так, що я звільнилася з роботи, відповідно в цей час були новостворені ОСББ, які добре мене знали, і яким я запропонувала співпрацю. Цих ОСББ було лише п’ять. І в цей час мені запропонували якраз роботу керівника, директора управляючої компанії. На цей час компанія існувала лише на папері, не було ніякої діяльності, таким чином ми почали розвивати цю управляючу компанію, по суті, з нуля.
З п’яти ОСББ все й почалось: немає нічого кращого, ніж жива реклама. Коли приходять до тебе «новоспечені» голови правлінь по суті без досвіду і ти їм надаєш кваліфіковану допомогу, не лише в плані того, що написано в договорі, а й допомогу у всьому іншому. Виходячи з свого досвіду я в будь-який час доби допомагала іншим, мені дзвонили з різними питаннями і проблемами .
Це і була реклама – люди звертались, підходили, хтось розповідав про нас новоствореним осбб, які згодом прийшли на обслуговування. Але в цей час якраз ми розкрутились: з п’яти ОСББ на даний час 20 ОСББ, які ми обслуговуємо – надаємо абонентсько–бухгалтерські послуги, тощо.
У 2018 році, наша міська рада оголосила конкурс на управителя. І ми тоді взяли участь у конкурсі разом ще з одним комунальним підприємством і між собою розділили будинки:на цей момент у місті Трускавці залишилось лише 42 будинки, в яких не було створено ОСББ, тобто на конкурс йшло 42 будинки. 14 будинків виграла компанія – комунальне підприємство, ми – 28. І почали співпрацю з тими будинками- надавати послуги з управління будинками. Тут вже ми набрали штат – до сих пір я була одна, потім я взяла бухгалтера – нас було лише двоє. Після того, як ми виграли конкурс, я набрала в штат і аварійну службу і чистильника вентканалів і відповідно зараз 33 житлові будинки по договору по конкурсу, а також нас ще обирали будинки рішенням загальних зборів.
Пройшов рік. Комунальне підприємство, яке паралельно з нами надавало послуги з управління відмовилось від надання послуг , адже вони заявляли найнижчу ціну, а в нас в пріоритеті конкурсу були низькі ціни – заявив низьку ціну – відповідно твій будинок. Згодом зрозуміли що це не вигідно, не цікаво. Пізніше будинки, які вони обслуговували – частина перейшла до нас на управління за рішенням загальних зборів, частина створили ОСББ.
Відповідно наразі в нас близько 52 будинки на обслуговуванні – надання управлінських послуг, послуг з управління ББ – 32, і в 20 ОСББ ми ведемо бухгалтерію. Також управлінські компанії можуть надавати окремі послуги по договору, наше підприємство надає послуги ОСББ міста з аварійного обслуговування: в мене є в штаті і сантехнік, і електрик, відповідно ці кошти ми також дозаробляємо від ОСББ, надаючи їм послуги. А також згідно договору надаємо послуги з перевірки та прочистки димовентиляційних каналів.
Так з п’яти стало 52 будинки.
Управбуд: Це фантастика. Ваша історія засвідчує один простий факт: людина, котра має хороший досвід роботи навіть в комунальному підприємстві за нових умов, тобто по суті в умовах ринку, який в нас останніми роками в плані управління будинків присутній, вона може розвиватися в такому «галопуючому темпі». Які у вас враження? Чи справляєтесь ви з такими змінами і на кого ви опираєтесь?
Я ще скажу так – якщо б не було бажання та цілеспрямованості працювати – цього б і не було.
Є величезне бажання працювати, надавати якісні послуги, також є величезне бажання вчитися і дуже добре, що в нас є такі асоціації – це і Асоціація управління житлом Київська, і Львівська асоціація наша, АМУЖН, яка постійно дає нам якісь певні базові знання, дає нам навчання. Входячи у Асоціації я набула ще такого досвіду, що могла б тут, на місці, у Трускавці, реалізовувати певні ідеї.
Входячи в асоціації також на останній – в кінці 2019 року – в АМУЖН було навчання – Школа бізнесу. На ній пан Руслан Бельтюков казав нам – створюйте ГО (громадську організацію, – ред.) на кінець року. Мені вдалось створити ГО на початку 2020 , а не в кінці 2019. Розкажу трішки про неї:
Ми створили ГО «Рада голів ОСББ м. Трускавець», відповідно всі знання, яких я набирала досвіду в асоціаціях, логіка процесів та інформаційна база, поширюємо. Я думаю, що цим потрібно ділитися на місцях: багато голів ОСББ зайняті в іншій сфері. Оскільки це моя сфера і я нею займаюсь професійно , то мені набагато легше комунікувати між асоціаціями і на місцях доносити до голів об’єднань певну інформацію, яка стосується ефективної праці ОСББ.
Ми створилися на початку 2020 року, певна ціль – щоб комунікувати, щоб об’єднуватися і щоб, як кажуть в народі «гуртом легше і батька бити», – гуртом легше справлятись з різними проблемами і задачами.
Відповідно ми на базі нашої ГО (я є головою правління) пишемо загальні скарги на певні органи чи скарги на дії монополістів, і в такому напрямку працюємо.
Наразі нам лише рік, ідей є багато, але через ковідну ситуацію багато ідей не реалізовані: ми хочемо на базі організації проводити певні круглі столи, семінари, конференції, щоб до нашого міста з’їжджалось якомога більше людей, це ж місто-курорт, для популяризації в тому числі, для навчання наших голів ОСББ .
І планів є багато – хочемо також запропонувати нашій міській раді створити револьверний фонд на базі ГО, для того, аби вже нарешті почати проводити енергоефективні заходи в нашому місті.
Управбуд: Чи є у вас таке відчуття, що все таки зараз будь-яка людина, якій подобається працювати в сфері житлово-комунального господарства, і їй дійсно хочеться робити якусь корисну справу у невеликому місті – чи порадили ви би цій людині придивитися до сфери управління будинками і можливо відкрити у ній свій бізнес?
В першу чергу, я би порадила цій людині пройти якесь навчання аби взагалі розуміти що це за сфера. Тому що є певний досвід спілкування з головами ОСББ, які прийшли з далекої сфери і вони не розуміють елементарних понять. Я взагалі думала, може якусь школу створити для голів ОСББ, тому що є і такі голови ОСББ. Але щоб людина яка має бажання працювати в цій сфері, розуміла, що спершу потрібно хоча би пройти навчання як управляти ББ .
Я думаю, слушна порада для невеликих міст – створити асоціацію ОСББ. Є багато прикладів створених асоціацій, таких, які працюють на групи будинків і дуже ефективно – це якраз і економія заробітних плат та багатьох інших аспектів. Тому, якщо людині подобається ця сфера та вона має бажання працювати – то чому б і ні?
По перше, якщо ще людина мешкає в цьому ББ, хоче щось робити хороше та жити в комфортних умовах – це найбільший мотиватор.
Управбуд: Пропонуємо повернутися до досвіду «Ради голів ОСББ Трускавця». Власне хотів, щоб ви розповіли – які питання для ОСББ міста вирішує ця ГО, можливо ви би розповіли умови участі в цій ГО і на що власне опирається її діяльність.
Як я раніше згадувала, ГО створена недавно, нам лише рік і ми входимо до організації як фізичні особи: фізична особа, голова правління, не від компанії. Кожен, хто бажає стати членом організації, просто може написати заяву, ми її розглядаємо та ухвалюємо на правлінні. Наразі нас не так багато – буквально 30 ОСББ з 180 (всього у місті). 30 ОСББ, які входять в ГО.
Що ми робимо? В першу чергу, ми комунікуємо. Як я вже говорила, я маю можливість доносити певну інформацію. Ми певні напрацювання робили в напрямку створення револьверного фонду, ми шукаємо певну інформацію як нам рухатись далі. Якщо би не ковідна ситуація, в нас би зараз було більше реалізовано в напрямку тих же конференцій і семінарів. Наразі маємо те, що маємо. Поки в нас були лише одні загальні збори, члени правління в нас часто – у мене є офіс, в який всі бажаючі можуть прийти, ми тут комунікуємо, ділимось враженнями, досвідом – як позитивним, так і негативним, тому що дійсно є певні проблеми з вибором підрядників, є певні проблеми з монополістами, з газовими конторами – ми стараємось зустрічатись, це все обговорювати та приводити до якогось логічного рішення – до листування, до написання скарг. Це потрібно, потрібно об’єднуватись тому що один в полі не воїн, одному важче. Лише об’єднавшись, можна досягти результату.
Управбуд: що створювати практичніше: Асоціацію ОСББ, чи управляючу компанію для надання послуг з управління будинками?
В даному випадку я не можу радити як. Я управитель – я не можу радити створювати ОСББ і створювати Асоціації. Я думаю, що ефективніше мабуть буде створити асоціацію все ж таки і працювати з асоціацією.
Тому ще в асоціацію входить не так багато будинків. Асоціація може надавати різні послуги, а мені здається що комунікація буде краща між асоціацією і співвласниками.
В цьому випадку більше буде накопичення коштів на рахунках ОСББ. Управитель – це зовсім по іншому, в управителя є винагорода за яку він працює. Це трошки різні поняття.
Я думаю що все таки Асоціація буде краще для самих співвласників.
В даному випадку Асоціація теж може користуватись послугами управителя в заключенні будь-яких договорів.
Управбуд: який ваш стосунок до муніципалітету. Ми це питання з вами не обговорювали досі, але воно є одним з ключових питань, які в нас винесені на обговорення. Прокоментуйте, будь ласка, цей момент.
Почну з того, що між управителем, ОСББ і муніципалітетом дійсно є певний зв’язок і така синергія, правильно ви кажете. Тому що всі будинки, у яких створено ОСББ – влада всіляко допомагала їх створювати і влада всіляко їх підтримувала. Яким чином? Коли йшлось, коли будинок передавався з балансу КП на баланс ОСББ, в цей час була створена комісія. Комісія проводила обстеження технічного стану будівель і відповідно складався акт про технічний стан будівлі – тобто що потрібно зробити в будинку за кошти міського бюджету. І це стосувалося капітальних ремонтів. І до сих пір так є.
Не пам’ятаю вже скільки років – 7 років так точно, всі капітальні ремонти, перший капітальний ремонт, а ще й відповідно до дефектних актів, які писались при передачі будинку на баланс ОСББ, проводиться за кошти місцевого бюджету (Богдан – «чудова програма, як на мене»). Влада брала на себе такі зобов’язання і це стимулює створення ОСББ у місті, до речі. Відповідно такий відсоток – 85% будинків – ОСББ. Решта – ті будинки, які не могли створити по одній причині – це будинки в яких від 5 до 20 максимум квартир. Це будинки, які переживають, які не знали кого обрати головою ОСББ, тому що це треба було відповідно на добровільних засадах працювати і ніхто не хотів брати на себе відповідальність. Ці будинки якраз не створили ОСББ і вони зараз наразі обслуговуються управителем. Ви самі розумієте – якщо там нарахування будуть 800 грн, 1000 грн – ні на що їх не вистачить.
А влада таким чином дійсно сприяла створенню ОСББ. Хочу сказати, що мені, як управителю, як керівнику УК, теж скажімо так – є певне таке розуміння – якщо в будинку потрібно зробити капітальний ремонт – я можу звернутись до міської влади і міська влада не вже і негайно, але якщо постійно стукати – протягом певного часу проведе капітальний ремонт. Тому ось така в нас є співпраця, я можу донести людям, що можливий капітальний ремонт за кошти міського бюджету, а поточний ремонт в міру можливостей ми проводимо – частково міняємо стояки х/в, каналізації, частково ринви – все що стосується поточних ремонтів – ми надаємо. А міська влада взяла зобов’язання по капітальних ремонтах.