ОСББ – це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна (стаття 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»). Мета створення такого об’єднання – забезпечення і захист прав співвласників та дотримання їхніх обов’язків, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, які передбачені законодавством та статутними документами. Такі об’єднання за своїм статусом є непідприємницькими товариствами.
Багатоквартирним вважається будинок, в якому розташовано три чи більше квартир. У будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна. Крім цього, у будинку можуть бути допоміжні приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Наприклад, підвали, комори, горища та інші підсобні і допоміжні приміщення.
Кожен співвласник багатоквартирного будинку має право:
● брати участь в управлінні об'єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об'єднання особисто або через представника;
● обирати та бути обраним до складу статутних органів об'єднання;
● знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки;
● одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об'єднання;
● вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання співвласниками правил добросусідства;
● одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність асоціації.
Cпіввласники мають право вільно користуватись своїм майном багатоквартирного будинку, одержувати інформацію про технічний стан спільного майна цього багатоквартирного будинку та витрати на його утримання, безоплатно одержувати інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення в будинку.
Нещодавно Верховний Cуд України у справі про спосіб захисту права на отримання інформації про діяльність ОСББ зауважив наступне:
«У законодавстві чітко передбачено право співвласників багатоквартирного будинку на одержання інформації щодо діяльності створеного ОСББ. Відповідно, реалізація цього права покладається саме на особу, у володінні та розпорядженні якої перебуває ця інформація, тобто на ОСББ в особі його органів управління, зокрема на правління як на виконавчий орган об’єднання, до повноважень якого належить виконання зобов’язань об’єднання» (Постанова Верховного Суду від 7 липня 2021 року у справі №911/1053/20).
Це означає, що будь-який орган управління ОСББ чи управитель зобов’язані інформувати вас про діяльність вашого ОСББ, а кожен із співвласників має відповідні обов’язки перед об’єднанням. Зокрема, виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Про особливості та практичні аспекти ОСББ ми поспілкувались із адвокатом та експертом у сфері житлово-комунальних послуг Андрієм Бурим.
Як би мало виглядати ідеальне ОСББ?
Звісно, що формули ідеального ОСББ, як такої, не існує. Однак, на моє переконання, ідеальне ОСББ мало б виглядати таким чином. По перше, це об’єднання співвласників, в якому кожен співвласник має відчуття права власності у будинку. Це розуміння, що він є власником не лише своєї квартири чи нежитлового приміщення, а також і співвласником всього будинку та прибудинкової території, на якій він розташований. По друге, це чітка злагодженість між співвласниками в процесі прийняття рішень, тому що об'єднання завжди потребує прийняття певних і важливих рішень для належного утримання будинку та прибудинкової території. Третє — це розуміння відповідальності, бо всі повинні розуміти, що співвласники не лише мають права, а й обов'язки.
Дуже часто говорять про обов’язки співвласників. А які ж вони мають права і чи належно ці права реалізуються?
В першу чергу, одне з важливих прав співвласників — отримувати належні умови проживання в будинку. Однією з цілей створення ОСББ в будинку є покращення стану самого будинку, належне утримання будинку та його прибудинкової території, а також забезпечення отримання належної якості житлово-комунальних послуг, які надаються в будинку. Тому якість та комфорт проживання в будинку і отримання належних послуг — одне з найважливіших прав.
Крім того, співвласник є одним із важливих та ключових суб’єктів у прийнятті рішень, які стосуються спільного майна багатоквартирного будинку. Виключно співвласники мають право приймати рішення щодо питань про використання їхнього спільного майна, затвердження кошторису розміру внесків та платежів співвласників та їх витрат на утримання багатоквартирного будинку, а також приймати інші рішення, які є важливими та необхідними для будинку.
Розглянемо конкретну ситуацію. Газопостачання. Як ОСББ і оператору ГРМ налагодити насправді ефективні відносини і як в таких ситуаціях, коли відбувають відверті баталії чи якесь свавілля ОСББ, захистити свої права?
Систематично отримую скарги від ОСББ про випадки відключення газопостачання чи цілого будинку, чи окремих стояків нібито під приводом, що існують ті чи інші, споживачі, які не сплачують вчасно за газ. Такі ситуації непоодинокі. Але якщо говорити про діяльність ОСББ, то ОСББ не має жодних договірних відносин з такими операторами ГРМ. Договірні відносини з постачання та розподілу газу існують у формі індивідуальних відносин, тобто кожен споживач має прямий договір, відповідно кожен споживач у такому випадку має право захищати свої права та інтереси.
Зрозуміло, що внутрішньобудинкові газові мережі потребують обслуговування і утримання їх у належному стану, оскільки це зрештою безпека проживання в самому будинку, а якщо їх не належно обслуговувати, то це може загрожувати життю та здоров'ю громадян. Саме тому існує обов’язок утримання таких мереж. Звісно, згідно законодавства ці мережі є спільною власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку, їх не можна розділити і визначити хто зі співвласників буде відповідати за той чи інший метр труби, але ми розуміємо, що в цілому співвласники за своїм рішенням визначають суб’єкта, який буде здійснювати обслуговування таких мереж та погоджують вартість таких послуг. До речі, це може бути не лише оператор газорозподільних систем, а й інша компанія, яка має відповідну ліцензію і право на здійснення такого виду діяльності. Лише співвласники мають право вирішувати яким чином вони будуть обслуговувати ці мережі — чи це будуть індивідуальні договори з кожним співвласником і він буде безпосередньо сплачувати такій компанії, чи це буде договір від імені всіх співвласників, укладений в особі ОСББ.
Чи це повинне бути рішення загальних зборів ОСББ?
Так, лише за рішенням загальних зборів голова правління має право укладати такий договір. Більше того, загальні збори повинні також погодити кошторис витрат, який необхідний для обслуговування таких мереж. На сьогодні розробляється методика розрахунку вартості обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж та типовий договір. Тобто відносини будуть відбуватись по типовому договору з обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж.
Якщо голова правління ОСББ підписав вказаний договір без погодження зборів?
Не рекомендую одноосібно брати на себе голові правління ОСББ таку відповідальність, тому що згідно законодавства вищим керівним органом в об’єднанні є загальні збори і такі питання слід виносити на розгляд загальних зборів та приймати відповідні рішення. Якщо голова правління ОСББ одноосібно бере на себе таку відповідальність, він повинен розуміти, що такі дії можуть заподіяти шкоду правам та інтересам співвласників багатоквартирного будинку і зрештою він може за це понести відповідальність.
Чи є судова практика оскарження таких рішень?
Так, судова практика на сьогодні існує. Бувають випадки, коли співвласники оскаржують не лише дії голови правління ОСББ чи рішення правління, а й рішення загальних зборів. У більшості випадків такі судові справи стосуються порушення ОСББ вимог законодавства, щодо організації та проведення загальних зборів.
А що робити коли вдома в людини, яка є співвласником квартири в ОСББ, холодно? Як їй діяти?
Звісно, у такому випадку самі співвласники мають право звертатися зі скаргами до підприємства, вказуючи на те, що надаються послуги неналежної якості, фіксувати належним чином ненадання чи надання неналежної якості таких послуг. Тоді якщо підприємство не реагує, не надає тепла чи температура є нижчою від передбаченої в приміщенні, вони вправі звертатися як до органів, які займаються захистом прав споживачів, так і до суду для того, щоб вирішити таку проблему.
Бувають ситуації, коли окремі квартири в ОСББ системно не платять. Що ОСББ з ними робити?
Не секрет, що майже у кожному будинку є боржники. Ситуація полягає в двох основних моментах. Перший – дійсно існує ситуація, коли співвласники не мають належних коштів для того, щоб оплатити внески і платежі в об’єднання, і шукають різні способи як врегулювати цю проблему. Але тут має бути активна позиція самого боржника. Не голова правління ОСББ, не правління ОСББ має знаходити цього боржника, та вимагати сплату коштів, а сам боржник знаючи, що в нього певна кризова ситуація, повинен звернутися письмово до правління об'єднання з проханням розтермінувати сплату внесків та платежів чи знайти інший спосіб вирішити цю проблему.
Якщо боржник уникає комунікації із об'єднанням, він своїми діями вказує на те, що не бажає сплачувати наявну заборгованість, іншого шляху, ніж звертатись до суду, на жаль, в об'єднання немає.
Чи може ОСББ, наприклад, забрати квартиру цього боржника?
Звісно, ОСББ не має таких повноважень. Так, такі міфи поширені . Насправді це не так, проте існують судові механізми, які дозволяють здійснювати стягнення на майно боржника.
Очевидно, будь-який боржник перед тим, як сплачувати відповідну заборгованість, повинен знати за що він сплачує. Що робити із правом на інформацію про діяльність ОСББ?
Однією з причин чому окремі співвласники не сплачують внески і платежі, які затверджені рішенням загальних зборів ОСББ, є те, що вони або не брали участі у зборах, або до них об'єднання не донесло належним чином відповідну інформацію. Важливо ОСББ розуміти те, що потрібно систематично доносити всі прийняті рішення чи правління, чи загальних зборів до співвласників будинку. Особливо коли ці рішення стосуються таких важливих питань як затвердження кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території чи інших фінансових та майнових питань.
У будь-якому випадку співвласники згідно закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», мають право звернутися письмово до правління об'єднання і попросити ту чи іншу інформацію, яка їх цікавить. Правління зобов'язане надати протоколи чи рішення, які були прийняті об'єднанням, і які стосуються не лише фінансових питань, а й будь-яких інших, наприклад, розпорядження спільним майном чи інші питання, які відносяться до діяльності об’єднання і отримати цю інформацію. Також співвласники мають право отримати інформацію, яка стосується фінансової звітності об’єднання.
В підсумку, як співвласникам квартир у багатоповерхових будинках ефективно реалізовувати і захищати свої права?
В першу чергу, співвласники мають діяти злагоджено, тобто повинне існувати розуміння між співвласниками чого вони прагнуть, яка їхня мета створення такого об'єднання в будинку, яка є така програма дій, я б так це назвав, тобто для того, щоб належним чином утримувати будинок та прибудинкову територію. В іншому випадку такому об'єднанню існувати досить важко і ми це бачимо на практиці, ці негативні ситуації, які виникають у випадку, коли співвласники не діють об'єднано, а діють по-різному.
Будьте ефективним і відповідальним власником свого житла!